Sale and lease back ist vielfältig einsetzbar

Leasing gilt seit Jahrzehnten als bewährtes Finanzierungsinstrument. Sale and lease back stellt eine Sondervariante von Leasing dar, bei der es nicht um eine klassische Investitionsfinanzierung geht. Von der Aufdeckung stiller Reserven, der Verbesserung des Bilanzbildes über die Freisetzung von Liquidität bis zur Nutzung von Verlustvorträgen reichen die Möglichkeiten. Das Thema ist ebenso spannend wie trickreich!

Das Wort Leasing stammt aus dem englischen „to lease“ und bedeutet „mieten, pachten“ und ist mittlerweile auch fester Bestandteil der deutschen Sprache. Seit den 1960er Jahren wird es im Zusammenhang mit Finanzierungen im Investitionsgüterbereich auf Mietbasis verwendet. Beim Leasing kauft die Leasinggesellschaft („Leasinggeber“) Wirtschaftsgüter im Auftrag ihres Kunden („Leasingnehmer“) und vermietet diese an ihn gegen laufende Leasingraten. Diese Leasingraten entsprechen einer Kaufpreismiete.

Während das klassische Leasing als Instrument der Finanzierung von Anlagevermögen regelmäßig in Konkurrenz zur Kreditfinanzierung steht, nimmt „Sale and lease back“ insofern eine Sonderrolle ein, da bereits vorhandenes Anlagevermögen für eine neuerliche Finanzierung genutzt wird. Neben der Schöpfung von Liquidität lassen sich jedoch auch andere Effekte nutzen. Die Möglichkeiten reichen von der Aufdeckung stiller Reserven über die Nutzung bestehender Verlustvorträge bis zur „Neugestaltung“ des Bilanzbildes.

Was ist Sale and lease back?

Sale and lease back ist ein rein objektbasiertes Finanzierungsmodell, bei dem bereits vorhandene mobile Vermögensgegenstände des Anlagevermögens oder Immobilien an einen Leasinggeber verkauft und zur sofortigen Nutzung zurückgeleast werden. Dafür eignen sich Vermögensgegenstände, deren Nutzung für den Eigentümer wichtig ist, die aber nicht notwendigerweise im Eigentum des Unternehmens stehen müssen. Gerade dafür bietet Sale and lease back die Chance, die gebundene Liquidität und allfällige stille Reserven durch Verkauf an ein Leasingunternehmen freizuspielen und den Gegenstand anschließend auf Leasingbasis weiter zu nutzen.

Nachdem es sich um gebrauchte und oftmals bereits weitgehend abgeschriebene Wirtschaftsgüter handelt, ist die Wiederverwertung im Falle eines Zahlungsausfalls des Leasingnehmers oftmals nicht einfach. Die Bonität des Leasingnehmers spielt damit eine ganz andere Rolle, als es beispielsweise beim Kfz-Leasing der Fall ist. Entscheidend ist auch, dass der Vermögensgegenstand „leasingfähig“ ist. Sind maschinelle Anlagen beispielsweise fest mit einer Immobilie verbunden, so werden sie zum Zubehör der Liegenschaft und sind damit nicht sonderrechtsfähig. Ebenso nicht leasingfähig sind Wirtschaftsgüter, die so speziell auf die Bedürfnisse des Leasingnehmers zugeschnitten sind, dass sie nicht sinnvoll durch jemand anderen genutzt werden können („Spezialleasing“).

Wie läuft eine Sale and lease back Transaktion üblicherweise ab?

Folgende Schritte werden regelmäßig durchlaufen:

• Bewertung des Vermögensgegenstands durch einen Sachverständigen, der auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer feststellt. Dies kann unterbleiben, falls der Gegenstand erst kürzlich neu errichtet oder geliefert wurde und der an den ursprünglichen Lieferanten bezahlte Kaufpreis dem aktuellen Marktwert entspricht.
• Einigung über den Verkaufspreis und die Bedingungen des Leasingvertrags. Der Verkauf des Vermögensgegenstands an den künftigen Leasinggeber erfolgt üblicherweise zu einem Preis, der die Schwankungsbreite des Marktwerts und die Nebenkosten einer allfälligen Verwertung an Dritte berücksichtigt.
• Abschluss eines Leasingvertrags, der dem Verkäufer für eine Mindestdauer das Nutzungsrecht über den verkauften Gegenstand einräumt.
• Die Kaufpreiszahlung des Leasinggebers wird zumeist zur allgemeinen Liquiditätsstärkung oder zur unmittelbaren Entlastung von Kreditlinien des Leasingnehmers genützt.
• Beim Sale and lease back von Immobilien, die mit Hypotheken belastet sind, werden im Zuge des Verkaufs an den Leasinggeber zunächst die hypothekarisch besicherten Kredite zurückbezahlt.
• Der Leasingnehmer least seinen früheren Vermögensgegenstand zurück, allerdings (atypisch für Leasing!) regelmäßig, wenn auch nicht zwingend ohne Option für einen späteren Rückkauf.

Erfolgt Sale and lease back im Falle einer Unternehmenssanierung durch eine der Bank nahestehende Leasinggesellschaft, so kann der oben dargestellte Prozess natürlich einer anderen wirtschaftlichen Logik folgen. Hier geht es dann oftmals darum, durch eine der finanzierenden Bank nahestehende Leasinggesellschaft quasi eine „zusätzliche“ Sicherstellung für das Gesamtobligo zu erlangen. Daher sind in diesem Zusammenhang auch regelmäßig Fragen der insolvenzrechlichen Anfechtung zu prüfen.

Was ist beim Sale and lease back steuerlich zu beachten?

Die folgende Darstellung orientiert sich an der österreichischen Rechtslage. Der Leasingerlass im Rahmen der österreichischen Einkommensteuerrichtlinien hält im Abschnitt 2.5 fest, was steuerlich unter Leasing zu verstehen ist. In diesem Erlass wird auch Sale and lease back gesondert behandelt. Hinsichtlich der generellen steuerlichen Problematik sowie der geltenden allgemeinen Regelung verweise ich auf einen bereits erschienenen eigenen Blogpost.

Aus steuerlicher Sicht geht es vor allem um die Zuordnung des betreffenden Wirtschaftsgutes zum Leasinggeber oder zum Leasingnehmer. Wird das Leasinggut dem Leasingnehmer (dem Unternehmen) zugeordnet, so liegt aus steuerlicher Sicht eine Kreditgewährung nebst Sicherungsübereignung statt. Dies löst einerseits ertragssteuerliche und andererseits umsatzsteuerliche Folgen aus. Gerade die umsatzsteuerlichen Folgen (allfälliger Verlust des Vorsteuerabzugs der in den Leasingraten enthaltenen Umsatzsteuer sowie der anlässlich der Ankaufsfinanzierung in Rechnung gestellten USt) können brandgefährlich sein!

Bei bereits genutzen Wirtschaftsgütern ist zur Berechnung des Prozentsatzes die neu zu ermittelnde Restnutzungsdauer der Grundmietzeit gegenüberzustellen. Das Wirtschaftsgut wird beim Sale and lease back-Vertrag insbesondere dann dem Verkäufer und Leasingnehmer zugerechnet, wenn:

• die Grundmietdauer bei Vollamortisationsleasing weniger als 40% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer beträgt;
• die Grundmietzeit und die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer annähernd übereinstimmen, indem die Grundmietdauer mehr als 90% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer beträgt;
• der Leasingnehmer nach Ablauf der Grundmietdauer eine Kaufoption oder eine Verlängerungsoption zu einem wirtschaftlich nicht ausschlaggebenden Betrag hat;
• Vorleistungen des Leasingnehmers (Mietvorauzahlung oder Kaution/Depotzahlung) 30% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Wirtschaftsgutes übersteigen;
• wenn der Leasingnehmer während der Grundmietzeit Leistungen von insgesamt mehr als 75% der Herstellungskosten (ohne Umsatzsteuer) erbringt. Dazu zählen Mietvorauszahlungen bis zu 30% der Herstellungskosten, Kautionen (Einmalkaution oder laufende Kautionszahlungen), Darlehen sowie Zahlungen in welcher Bezeichnung auch immer. Zu den Leistungen gehört weiters eine von einem Bundesland an die Gemeinde gewährte und von dieser als Leasingnehmer an den Leasinggeber weitergegebene Subvention;
• das Leasinggut so speziell auf die individuellen Bedürfnisse des Leasingnehmers zugeschnitten ist, dass es nach Ablauf der Vertragsdauer nur noch bei diesem eine wirtschaftlich sinnvolle Verwendung finden kann („Spezialleasing“);
• der Kaufpreis erheblich vom gemeinen Wert des Wirtschaftsgutes abweicht;
• ein Missbrauch gem § 22 BAO vorliegt.

Die Aufdeckung stiller Reserven nebst Bilanzverkürzung verbessert das Bilanzbild

Im Zuge des Verkaufs an den Leasinggeber zu einem marktnahen Kaufpreis werden über die Gewinn- und Verlustrechnung des Verkäufers (Leasingnehmers) häufig stille Reserven aus der Differenz zum Buchwert (einkommensteuerrelevant!) aufgedeckt und stärken sein buchmäßiges Eigenkapital. Gerade der negative Einkommensteuereffekt ist deshalb zu beachten!

Nachdem das Wirtschaftsgut aus der Bilanz des Leasingnehmers ausscheidet und der Liquiditätszufluss regelmäßig die Kreditausnutzung des Leasingnehmers verringert, kommt es auch zu einer Verkürzung der Bilanzsumme beim Leasingnehmer. Dieser Effekt stärkt zusätzlich die Eigenkapitalquote.

Zu beachten ist jedoch, dass der leasingtypische Bilanzeffekt, der sich aus einer Verkürzung der Bilanzsumme ergibt, regelmäßig nur bei einer Bilanzierung nach nationaler Rechnungslegung zum Tragen kommt. Im Falle der Bilanzierung nach IFRS sind andere Regeln zu beachten. Der neue Standard IFRS 16 „Leases“, der seit 1.1.2019 den alten Standard IFRS 17 ersetzt, hat zu einer Aktivierungs- und Passivierungspflicht von Leasinggeschäften geführt.

Sale and lease back als Instrument zur Nutzung von Verlustvorträgen

Nicht selten wird Sale and lease back genutzt, um bestehende Verlustvorträge zu nutzen und gleichzeitig das Bilanzbild durch die Aufdeckung stiller Reserven zu verbessern. Der Verbrauch und damit die Nutzung von Verlustvorträgen durch Sale and lease back ist vor allem dann besonders attraktiv, wenn Verlustvorträge verloren gehen würden.

Ein Verlust von Verlustvorträgen kann beispielsweise dann zustande kommen, wenn über Umgründungsvorgänge eine Mitnahme bestehender Verlustvorträge entweder ausgeschlossen oder zumindest gefährdet ist. Beabsichtigte Strukturveränderungen im Unternehmen sowie eine zuletzt in Kraft getretene Verschärfung von Bestimmungen des „steuerlichen Missbrauchs“ gem. § 22 BAO lassen es angezeigt erscheinen, Verlustvorträge quasi „wasserdicht“ in Form von Leasingraten in die Zukunft zu verschieben. Dies gilt auch dann, wenn bei einer Veräußerung eines Unternehmens mit Verlustvorträgen ein sogenannter „Manteltatbestand“ droht, der Verlustvorträge verfallen lässt. An die Stelle der gefährdeten Verlustvorträge treten sodann zukünftige Leasingraten, die einen steuerlichen Aufwand darstellen.

Wann bietet sich Sale and lease back besonders an?

Zumeist kommt Sale and lease back zum Einsatz, wenn es sich um gebrauchte Gegenstände handelt, deren Buchwert in der Bilanz des Verkäufers (Leasingnehmers) bereits weitgehend abgeschrieben wurden oder die zu niedrigen, historischen Anschaffungswerten ausgewiesen werden. Dieses Finanzierungsinstrument kommt aber auch dann in Betracht, wenn ein Investitionsgegenstand neu gekauft wird und sich der Käufer zeitnah entschließt, ihn doch lieber zu leasen. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von „technischem Leasing“.

Sale and lease back kann wesentliche Beiträge zur Strukturverbesserung und zur Umsetzung solider Sanierungskonzepte leisten. Der Begriff „Sanierungsleasing“ wird in diesem Zusammenhang gelegentlich benutzt. Es bietet aber auch Alternativen, um bei knapper Liquidität zum richtigen Zeitpunkt Wachstumsmöglichkeiten zu nützen. Bei der Entscheidung für dieses Finanzierungsinstrument und der konkreten Ausgestaltung ist besonderes Augenmerk darauf zu legen, dass in der Ergebnis- und Liquiditätsplanung des Leasingnehmers ausreichend Spielraum besteht, um die Leasingentgelte für das zuvor weitgehend kosten- und aufwandsneutral genützte Wirtschaftsgut zu verkraften.

Was ist sonst noch besonders zu beachten?

Die zivilrechtlichen Anforderungen für den Eigentumserwerb des Leasinggebers am Leasinggegenstand müssen zweifelsfrei erfüllt werden. Insbesondere muss der „Modus“ bzw. die Übernahme durch den Leasinggeber eindeutig dokumentiert sein. Der große Vorteil gegenüber einer Sicherungsübereignung oder einem Maschinenpfand besteht sicherlich darin, dass die negativen Publizitätswirkungen, die mit einer reinen Sicherheitenbestellung verbunden sind, weitgehend vermieden werden können. Dies wird möglich, da der Leasinggeber Volleigentum und nicht nur ein Sicherungsrecht erhält.

Die Bestimmungen der Insolvenzordnung können im Falle einer erfolgreichen insolvenzrechtlichen Anfechtung das Aussonderungsrecht des Leasinggebers am Leasingobjekt unwirksam machen, falls sich die Insolvenz des Leasingnehmers zeitnahe zum Sale and lease back ereignet. Dies gilt in gesteigertem Umfang dann, wenn der Leasinggeber einer finanzierenden Bank des sanierungsbedürftigen Unternehmens nahesteht (wenn beispielsweise die Leasinggesellschaft ein Konzernunternehmen der Bank ist) und diese durch den Liquiditätszufluss ihre aushaftenden Kredite reduziert.

Im Sanierungsfall entstehen juristische Gefahren nicht nur für die Financiers. Haftungsrechtliche Folgen auch für die Geschäftsführer des sanierungsbedürftigen Unternehmens können wie ein Damoklesschwert über den handelnden Personen schweben. Nicht nur in zivilrechtlicher, auch in strafrechtlicher Hinsicht ist bei einem Unternehmen in der Krise besondere Sorgfalt geboten! Sale and lease back bedarf daher jedenfalls der sorgfältigen Prüfung durch alle Parteien des Leasingvertrags und einer ebenso sorgfältigen Abwicklung.

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